Wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durchführt, obwohl diese Regelung des Mietvertrags unwirksam ist, trifft den Vermieter eine Erstattungspflicht. Das hat der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) unlängst entschieden. Zum Sachverhalt führt der BGH aus:

Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor.

Sie waren dann zu der Auffassung gekommen, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe, und machten Kosten in Höhe von 9 € je Quadratmeter Wand- und Deckenfläche geltend. Nachdem Amts- und Landgericht zugunsten des Vermieters entschieden hatten, gab der BGH den Mietern Recht (Aktenzeichen VIII ZR 302/07). Er hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 I, § 818 II BGB).

Höhe des Wertersatzes

Zum nunmehr vom Vermieter geschuldeten Wertersatz heißt es im amtlichen Leitsatz, dass er sich üblicherweise danach bemisst,

«was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.»

Im vorliegenden Fall sei noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil der Kläger beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war.

Übliche Vergütung

Hierzu wird vertreten (Lorenz in: NJW 2009, 2576f.), dass – unter der Voraussetzung einer fachmännischen Durchführung – immer der übliche Werklohn anzusetzen sei. Es könne nicht darauf ankommen, ob der Mieter zufällig Maler ist. Das gewichtige Argument liegt auf der Hand: Selbst wenn Helfer aus dem Bekanntenkreis für den Mieter unentgeltlich zu Werke gehen, so wollen diese den Vorteil ihrer Tätigkeit üblicherweise nur dem Mieter und nicht dem Vermieter zukommen lassen.