Symbolfoto: «Leere» Wohnung. Gareth Saunders/garethjmsaunders/flickr (Lizenz: CC-BY-SA)

Vermietern wurde daher geraten, die Flächenangaben im Mietvertrag zutreffend anzugeben, um Minderungen aus dem Weg zu gehen. Es war zudem erwägenswert, auch die Berechnungsgrundlage für die Mietfläche im Vertrag festzulegen. Vermieter, die Streit über eine etwaige Flächenabweichung vermeiden wollten, haben zuweilen auch versucht, die vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe zu versehen. Bei einer Abweichung um mehr als 10 Prozent hilft dies den Vermietern jedoch nicht (BGH, Urteil vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09).

Mit Urteil vom 10. November 2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun einen Weg aufgezeigt, das auf eine Flächenabweichung gestützte Minderungsrecht auszuschließen (Az. VIII ZR 306/09). In dem Mietvertrag, über den der Senat zu befinden hatte, wurde zunächst die Wohnung und die Zahl der Räume beschrieben, weiter hieß es:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Eine solche Regelung ist dahin auszulegen, dass Mieter und Vermieter keine Vereinbarung über die konkrete Wohnfläche treffen wollten, obwohl die angegebene Größe bei der Betriebskostenverteilung Bedeutung erlangen kann.

Diese Vorgehensweise kann Vermietern daher für die Zukunft geraten werden. Künftig sollten sie darauf hinweisen, dass sich die Wohnung gerade nicht über die angegebene Fläche, sondern über ihren Zustand, also insbesondere die Zahl der Räume, definiert. Mieter dagegen sollten, wenn sie das Minderungsrecht erhalten wollen, auf die verbindliche Festschreibung der Wohnungsgröße achten.

Symbolfoto: Verpixeltes Reichtstagsgebäude

Dieser Beitrag lieferte im November 2010 einen Überblick zu der Diskussion um Google Street View. Der Dienst war frisch gestartet und wurde von erheblicher medialer Aufmerksamkeit begleitet. Der Beitrag wollte die seit Monaten geführte Diskussion zusammenfassen. Mittlerweile – März 2011 – wurden zwei Berliner Gerichtsbeschlüsse bekannt, denen zufolge Street View in Deutschland zulässig ist.

Der Artikel bleibt trotzdem – weitgehend unverändert – online. Den Abschnitt zur Panoramafreiheit habe ich um die entscheidenden Gedanken der Berliner Beschlüsse, die meine bisherigen Überlegungen bestätigen, ergänzt.

Nachzutragen ist bei dieser Gelegenheit noch, dass der Branchenverband BITKOM zwischenzeitlich einen Kodex für Geodatendienste vorgestellt hat, in dem sich Online-Dienstleister dazu verpflichten, eine zentrale Plattform für einfache Anträge zur Unkenntlichmachung von Gebäuden zu schaffen. Kfz-Kennzeichen und Gesichter sollen automatisch verpixelt werden.

Pro und Contra

Der Donaukurier hat mehrere Gutachten beauftragt und veröffentlicht, die zu dem Ergebnis kommen, dass Google deutsches Recht bricht. Angeführt werden unter anderem rechtsdogmatische Erwägungen des Datenschutzes, Zweifel an ausreichender Anonymisierung sowie die Befürchtung, verpixelte Gesichter könnten die Identifizierbarkeit nicht vollständig ausschließen.

Ein unter Federführung von Prof. Dr. Nikolaus Forgó am Institut für Rechtsinformatik der Universität Hannover erstelltes Gutachten kommt zu einem gegenteiligen Resultat. Es geht davon aus, dass durch die Abbildung von Autos und Passanten schon keine personenbezogenen Daten erhoben, verarbeitet oder genutzt werden, da die Intention von Street View die Abbildung der Straßenlandschaft und nicht der Personen ist – nach Personen oder Pkws kann schließlich auch nicht gesucht werden. Ein Ortsbezug werde nur hinsichtlich der fotografierten Fassaden hergestellt, die jedoch keinen Schutz nach dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) genießen. Zudem seien die von Google verarbeiteten Daten öffentlich zugänglich und der Dienst gemäß § 29 I 1 Nr. 2, II BDSG zulässig, weil im Allgemeinen keine überwiegenden Interessen bezüglich unkenntlich gemachter Personen und Autos ersichtlich sind.

Für die Zulässigkeit von Street View spricht auch das Urteil des Landgerichts Köln vom 13. Januar 2010 (Az. 28 O 578/09 – Bilderbuch Köln), demzufolge die Veröffentlichung von Fotos eines Wohnhauses keine Persönlichkeitsrechtsverletzung darstellt, wenn die Namen der Bewohner nicht erkennbar sind und nur solche Informationen dargestellt werden, die man auch erhält, wenn man selbst durch die Straße gehen würde.

Sondernutzungsgebühren

Einen lustigen Mittelweg haben einige Städte in Nordrhein-Westfalen gewählt, sie wollen von Google Sondernutzungsgebühren in Höhe von 20 bis 100 € pro fotografiertem Kilometer erheben.

Exkurs: Panoramafreiheit (mit Update: KG Berlin)

Die Frage, ob Street-View-Aufnahmen der in § 59 UrhG verankerten Panoramafreiheit unterfallen, wurde ebenfalls uneinheitlich bewertet. Die Norm gestattet die fotografische Wiedergabe von Kunstwerken, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen und Plätzen befinden. Auch wenn der Wortlaut der Vorschrift hierzu schweigt, ist anerkannt, dass Gebäude dann nicht mehr als an öffentlichen Straßen oder Wegen befindlich gelten, wenn sie mit Hilfsmitteln wie Heckenscheren, Leitern oder Hubschraubern sichtbar gemacht werden beziehungsweise wenn

«der Blick von einem für das allgemeine Publikum unzugänglichen Ort aus fixiert werden soll»

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Juni 2003, Az. I ZR 192/00 – Hundertwasser-Haus).

Google fotografiert aus mehreren Metern Höhe mit Kamerafahrzeugen, die wohl als Hilfsmittel im Sinne der Rechtsprechung aufzufassen sind. Wie ist damit umzugehen? Dafür, dass Googles Aufnahmetechnik trotz des Dachstativs durch die Panoramafreiheit privilegiert sein sollte, spricht nicht nur der Wortlaut des Gesetzes, sondern auch die Ähnlichkeit des Blickwinkels: Die resultierende Perspektive ist visuell mit der eines Spaziergängers vergleichbar. Der der Hundertwasser-Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt betraf eine Aufnahme aus einer Wohnung in einem anderen Gebäude, war also durch einen gravierenderen Perspektivenwechsel gekennzeichnet.

Gedanke: Zurück zum Wortlaut!

Die jüngere Entwicklung berücksichtigend und dennoch im Einklang mit Wortlaut und Intention der Norm ist meines Erachtens die Frage, ob das jeweilige Hilfsmittel dazu dient, Objekte sichtbar zu machen, die sonst den Blicken der Öffentlichkeit entzogen wären. So lassen sich auch das Kammergericht Berlin (Beschluss vom 25. Oktober 2010, Az. 10 W 127/10) und das Landgericht Berlin (Beschluss vom 23. September 2010, Az. 37 0 363/10) verstehen. Wie erst im März 2011 bekannt wurde, hält die Berliner Gerichtsbarkeit Street View für zulässig. Dabei besann man sich darauf, dass die Street-View-Kameraposition keine beanstandungswürdigen Einblicke in den Garten oder die Wohnung ermöglicht. Die vom Gericht für den Persönlichkeitsschutz angestellte Erwägung lässt sich meines Erachtens auf § 59 UrhG übertragen.

Somit ist Google zugute zu halten, dass die meterhohe Aufnahmeposition eben nicht der Überwindung von Maßnahmen zum Sichtschutz dient, sondern lediglich die technischen Abläufe vereinfacht (nicht zu vergessen, dass von der Straßenmitte fotografiert wird und nicht vom Bürgersteig aus). Damit dürfte (auch) die Abbildung von Gebäuden und Objekten im Straßenbild, die als Bau- oder sonstige Kunstwerke einzuordnen sind und urheberrechtlichen Schutz genießen, im Rahmen von Street View zulässig sein.

Es wäre erfreulich, wenn künftig häufiger die Frage nach Intention und Wirkung eines Hilfsmittels gestellt würde, bevor voreilig schon aus seinem Vorhandensein auf die Unzulässigkeit einer Aufnahme geschlossen wird. Dafür, sich bei der Rechtsanwendung auf den Wortlaut von § 59 UrhG zu besinnen, spricht auch, dass es Touristen dann gestattet wäre, Bauwerke und Skulpturen aus dem Oberdeck eines Rundfahrt-Busses aufzunehmen und diese Fotos im Internet zu zeigen.

Street View und Mietrecht – Verpixelt wider Willen

Da es auch vorkommt, dass Häuser wegen des Widerspruchs eines Mieters in Street View unkenntlich gemacht worden sind, obwohl anderen Bewohnern oder dem Vermieter an einer Abbildung im Panoramadienst gelegen ist, macht der Kollege Ulbricht sich Gedanken über einen Anspruch auf «Entpixelung». Leider vorläufig vergebens: Da die Rohdaten gelöscht werden, könnte die «Entpixelung» nur durch eine neue Kamerafahrt vorgenommen werden.

Wer einen Widerspruch seines Mieters ausschließen möchte, könnte erwägen, eine entsprechende Klausel in seine Mietverträge aufzunehmen.

Schlussbemerkung

Ich befürworte Street View in seiner jetzigen Ausgestaltung und halte die Argumente von Forgó für überzeugend. Die teilweise herrschende Hysterie finde ich erschreckend. Ich würde mich freuen, wenn die mediale und politische Aufmerksamkeit sich nach Abebben der aktuellen Welle des Entsetzens auf ernsthafte Probleme richtet.

Das Paar verlangte nunmehr Schadensersatz (Fahrtkosten: 56 €) und Geldentschädigung. Das OLG befand: Zu Recht. Es sprach den Wohnungsinteressenten die Geldentschädigung in Höhe von 5.000 € zu, weil die Bezeichnung «Neger» eindeutig diskriminierend und ehrverletzend sei. Dass ihnen die Wohnungsbesichtigung allein wegen ihrer Hautfarbe verweigert wurde, stelle eine schwerwiegende Ausgrenzung und Stigmatisierung dar, in der sogar ein Angriff auf die Menschenwürde des Paares liege.

Die Immobilienverwaltung hafte gemäß § 831 BGB für die Äußerung der Hausmeisterin, da diese mit der Durchführung der Besichtigungen beauftragt und somit im Pflichtenkreis der Immobilienverwaltung tätig wurde.

1. Es liegt kein Sachmangel eines erworbenen Grundstücks vor, wenn sich im Nachbargarten zeitweise ein autistisches Kind aufhält.
2. Kinderlärm stellt grundsätzlich keinen Sachmangel, sondern eine sozialadäquate Beeinträchtigung dar, die hingenommen werden muss. Auch die Einschätzung der Geräusche als «Schreien oder Kreischen» begründen keinen Sachmangel.

Schlecht, dass diese Frage überhaupt entschieden werden musste. Das Gericht führt hierzu aus:

Im nachbarlichen Zusammenleben ist zudem ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft erforderlich, um dem Behinderten gemäß Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG ein Leben frei von vermeidbaren Beschränkungen zu ermöglichen.

Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor.

Sie waren dann zu der Auffassung gekommen, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe, und machten Kosten in Höhe von 9 € je Quadratmeter Wand- und Deckenfläche geltend. Nachdem Amts- und Landgericht zugunsten des Vermieters entschieden hatten, gab der BGH den Mietern Recht (Aktenzeichen VIII ZR 302/07). Er hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 I, § 818 II BGB).

Höhe des Wertersatzes

Zum nunmehr vom Vermieter geschuldeten Wertersatz heißt es im amtlichen Leitsatz, dass er sich üblicherweise danach bemisst,

«was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.»

Im vorliegenden Fall sei noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil der Kläger beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war.

Übliche Vergütung

Hierzu wird vertreten (Lorenz in: NJW 2009, 2576f.), dass – unter der Voraussetzung einer fachmännischen Durchführung – immer der übliche Werklohn anzusetzen sei. Es könne nicht darauf ankommen, ob der Mieter zufällig Maler ist. Das gewichtige Argument liegt auf der Hand: Selbst wenn Helfer aus dem Bekanntenkreis für den Mieter unentgeltlich zu Werke gehen, so wollen diese den Vorteil ihrer Tätigkeit üblicherweise nur dem Mieter und nicht dem Vermieter zukommen lassen.

Die Kosten der Graffiti-Beseitigung sind umlegbar […]. Zwar ist davon auszugehen, dass derartige Kosten durchaus Instandhaltungskosten sein können, wenn sie eine Sachbeschädigung und nicht lediglich eine Verschmutzung z. B. der Treppenhauswände darstellen, und dann auch nicht umlegbar im Rahmen der Betriebskosten sind. Mangels anderer Anhaltspunkte […] ist aber davon auszugehen, dass hier lediglich Kosten für die Reinigung der Wände im Rahmen der umlagefähigen Hausreinigungskosten angefallen sind.

Betriebskosten 2007

Die monatlichen Betriebskosten von Mietwohnungen betrugen im Jahr 2007 durchschnittlich 2,14 € pro Quadratmeter – das ergibt sich aus dem neuesten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Alle denkbaren, aber nicht für jede Wohnung anfallenden, Betriebskostenarten zusammengenommen, ergeben sogar Kosten in Höhe von 2,78 € pro Quadratmeter. Die durchschnittlichen Betriebskosten des Jahres 2007 liegen 1,5 Prozent unter denen des Vorjahres. Für den Heiz- und Warmwasserkostenrückgang von 7,5 Prozent macht der Mieterbund wegen stabiler Energiepreise gesunkene Verbräuche verantwortlich, die auf einen milden Winter, Modernisierungen und ein sparsameres Heizverhalten zurückgehen. Die Preise der übrigen Betriebskosten blieben weitestgehend stabil. Weiterhin stellte der Mieterbund fest, dass die Kosten in den alten und den neuen Bundesländern sich weiter annähern. Während Heizung und Warmwasser praktisch gleich teuer sind, sind die größten Unterschiede in der Grundsteuer und bei der Müllbeseitigung festzustellen.

Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.

vereinbart wird. Zwar kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug in heller, neutraler Wandfarbe zurückgibt, die dem Urteil zugrundeliegende Klausel erstreckte sich jedoch auch auf die Schönheitsreparaturen während der laufenden Mietzeit. Dies benachteiligte den Mieter unangemessen.