Zum Thema Erste Orientierung im Mietrecht für Mieter und Vermieter:
Wann dürfen Vermieter ordentlich kündigen?
Vermieter dürfen nur kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Beispiele:
- ständig unpünktliche Mietzahlungen
- Eigenbedarf des Vermieters für sich, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder
- Vermieter wäre an angemessener wirtschaftlicher Verwertung gehindert
Unzulässig ist dagegen die Kündigung zur Mieterhöhung.
An die formellen Voraussetzungen müssen Vermieter ebenfalls denken: Die Kündigung muss durch alle Vermieter gegenüber allen Mietern in Schriftform erfolgen und eine Begründung enthalten. Falls es zum Gerichtsverfahren kommt, werden grundsätzlich nur die Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben angegeben sind.
Stimmen zufriedener Mandanten (Auswahl)
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„Vielen herzlichen Dank“
E-Mail eines Mandanten, November 2018
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„[W]ow, ich bin begeistert!“
E-Mail einer Mandantin, August 2016
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„[V]ielen Dank für Deine sehr ausführliche Beratung und Dein schnelles Handeln.“
E-Mail eines Mandanten, Juli 2016
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„Sollten wir wieder einmal Klärungsbedarf haben, werden wir gern wieder auf Sie zu kommen.“
E-Mail einer Mandantin, Juli 2016
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„Schon jetzt einmal vielen Dank für die freundliche und zügige Unterstützung.“
E-Mail einer Mandantin, März 2016
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„Toll, ich freu mich!“
E-Mail eines Mandanten, November 2015
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„Ich werde Sie […] gern weiter empfehlen und gern auch mit eigenen Problemen wieder auf Sie zukommen, falls nötig.“
E-Mail eines Mandanten, September 2015
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„Vielen Dank für Ihre wirklich tolle Arbeit“
E-Mail eines Mandanten, Juli 2015
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„[I]ch danke Ihnen herzlich für die Überarbeitung des Vertrags und die gut verständlichen Erläuterungen.“
E-Mail eines Mandanten, Juli 2015
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„[V]ielen Dank für die tatkräftige Unterstützung von Ihrer Seite. Es ist schön zu wissen, jemanden mit so einem Fachwissen an seiner Seite zu haben.“
Zuschrift eines Mandanten, Januar 2015
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„DANKE!!!!!!!“
E-Mail eines Mandanten, Januar 2015
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„[V]ielen lieben Dank für [die] Unterstützung […] Jetzt ist alles wunderbar.“
Postkarte eines Mandanten, Oktober 2014
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„Wir danken Ihnen für die rechtliche Unterstützung und die gute verlässliche Zusammenarbeit.“
E-Mail von Mandanten, Oktober 2014
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„[V]ielen Dank für die schnelle, kompetente und zu unserer vollsten Zufriedenheit abgewickelte Rechtsangelegenheit. […] Wir empfehlen Sie weiter.“
E-Mail eines Mandanten, September 2014
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„Grossen respekt fuer deine schnelle und gute arbeit! Das meine ich ernst!“
SMS eines Kollegen, Mai 2014
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„nochmal danke für [die] tolle Beratung neulich!“
E-Mail eines Mandanten, Mai 2014
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„[…] möchte ich mich noch einmal herzlich für Ihr Engagement bedanken.“
E-Mail eines Mandanten, Januar 2014
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„[V]ielen Dank für die prompte Erstellung der beiden Verträge! Schön, dass das so unkompliziert und schnell geklappt hat! Besten Dank noch einmal!“
E-Mail eines Mandanten, Oktober 2013
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„Das ist echt super geworden.“
E-Mail eines Mandanten, März 2013
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„Falls wieder einmal etwas sein sollte, werden Sie meine erste Wahl sein.“
E-Mail einer Mandantin, Juli 2011
Wann ist eine fristlose Kündigung berechtigt?
Ein Mietvertrag darf von beiden Seiten fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist – vereinfacht ausgedrückt – dann der Fall, wenn demjenigen, der die Kündigung erklärt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Beispiel 1: Störung des Hausfriedens
Wenn eine Kündigung auf Beleidigungen, Tätlichkeiten oder Lärm gestützt werden soll, dann müssen die entsprechenden Ereignisse genau benannt werden können. Für jeden Vorfall müssen im Prozess Datum, Uhrzeit und das genaue Geschehen vorgetragen werden.
Beispiel 2: Nichtzahlung der Miete in Höhe der Miete für zwei Monate
Hier ist zu beachten, dass der Mieter die Kündigungserklärung im Räumungsprozess durch vollständige Befriedigung des Vermieters innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit unwirksam machen kann (diese Möglichkeit hat der Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren allerdings nur einmal).
Wann darf die Miete gemindert werden?
Die Minderung der Miete wegen Mängeln an der Mietsache ist vermutlich der häufigste Einwand gegen die Zahlung der laufenden Miete. Die Minderung ist berechtigt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Räumlichkeiten wegen eines Mangels zumindest teilweise aufgehoben ist.
Beispiele für die Unzulässigkeit der Mietminderung:
- Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss schon (oder hat ihn grob fahrlässig übersehen).
- Der Mieter hat den Mangel – beispielsweise durch falsches Heizen oder Lüften – selbst verschuldet.
- Der Mangel ist unerheblich.
Jeder Fall ist anders
Ein Mietverhältnis kann – neben den genannten «Dauerbrennern» – zahlreiche weitere Fragen aufwerfen (z.B. unwirksame Klauseln im Mietvertrag, Tierhaltung oder Schönheitsreparaturen). Bei der Beantwortung Ihrer individuellen Fragen stehe ich im Rahmen eines Mandats gerne zur Seite.
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