Zum Thema Erste Orientierung im Mietrecht für Mieter und Vermieter:

Wann dürfen Vermieter ordentlich kündigen?

Vermieter dürfen nur kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Beispiele:

Unzulässig ist dagegen die Kündigung zur Mieterhöhung.

An die formellen Voraussetzungen müssen Vermieter ebenfalls denken: Die Kündigung muss durch alle Vermieter gegenüber allen Mietern in Schriftform erfolgen und eine Begründung enthalten. Falls es zum Gerichtsverfahren kommt, werden grundsätzlich nur die Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben angegeben sind.


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Wann ist eine fristlose Kündigung berechtigt?

Ein Mietvertrag darf von beiden Seiten fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist – vereinfacht ausgedrückt – dann der Fall, wenn demjenigen, der die Kündigung erklärt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Beispiel 1: Störung des Hausfriedens

Wenn eine Kündigung auf Beleidigungen, Tätlichkeiten oder Lärm gestützt werden soll, dann müssen die entsprechenden Ereignisse genau benannt werden können. Für jeden Vorfall müssen im Prozess Datum, Uhrzeit und das genaue Geschehen vorgetragen werden.

Beispiel 2: Nichtzahlung der Miete in Höhe der Miete für zwei Monate

Hier ist zu beachten, dass der Mieter die Kündigungserklärung im Räumungsprozess durch vollständige Befriedigung des Vermieters innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit unwirksam machen kann (diese Möglichkeit hat der Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren allerdings nur einmal).

Wann darf die Miete gemindert werden?

Die Minderung der Miete wegen Mängeln an der Mietsache ist vermutlich der häufigste Einwand gegen die Zahlung der laufenden Miete. Die Minderung ist berechtigt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Räumlichkeiten wegen eines Mangels zumindest teilweise aufgehoben ist.

Beispiele für die Unzulässigkeit der Mietminderung:

  • Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss schon (oder hat ihn grob fahrlässig übersehen).
  • Der Mieter hat den Mangel – beispielsweise durch falsches Heizen oder Lüften – selbst verschuldet.
  • Der Mangel ist unerheblich.

Jeder Fall ist anders

Ein Mietverhältnis kann – neben den genannten «Dauerbrennern» – zahlreiche weitere Fragen aufwerfen (z.B. unwirksame Klauseln im Mietvertrag, Tierhaltung oder Schönheitsreparaturen). Bei der Beantwortung Ihrer individuellen Fragen stehe ich im Rahmen eines Mandats gerne zur Seite.

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Rechtsanwalt Jens-Christof Niemeyer
Fachanwalt für IT-Recht